La fianza en el alquiler de viviendas

Cada día nos entran más preguntas en nuestro consultorio de inquilinos con dudas sobre la fianza de los pisos de alquiler.  ¿Qué es? ¿Dónde se deposita? o ¿Cuándo procede su devolución? En este post damos respuesta a todos los que vais a alquilar y necesitáis información 😉

Distinción entre  fianza y depósito de garantía

Algo importante que tenéis que saber es que siempre que se vaya a alquilar una vivienda la ley exige que se solicite al inquilino el importe equivalente a una mensualidad en concepto de fianza. Ésta tiene por objeto cubrir posibles desperfectos o reparaciones en el inmueble alquilado.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Art. 36, punto 1

“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”

Un error que se suele  cometer cuando vamos a firmar un contrato de alquiler, es confundir el importe que nos piden en concepto de fianza con el que nos puedan pedir en concepto de depósito de garantía, ¡nada tiene que ver!

La fianza legal

La fianza, corresponde a una mensualidad y se deposita por el propietario de la vivienda objeto del arrendamiento en el organismo competente de su Comunidad Autónoma, en un plazo máximo de 2 meses desde la entrada en vigor del contrato.

Garantías adicionales

Por su parte, cuando nos piden un depósito de garantía, también suele corresponder al mismo importe de la fianza, pero la finalidad, como su propio nombre indica, es distinta. El objetivo es tener una garantía adicional de pago, la seguridad de que cumplirás con lo que acordaste en tu contrato.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Art. 36, punto 5

“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.”

¿Se puede actualizar la fianza?

Sí pero no sería necesario hacerlo hasta el cumplimiento de los 3 años para los contratos que se rigen por la nueva normativa, Ley 4/2013, de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler. Para aquellos contratos firmados con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) previa a la reforma, se podrá actualizar al cumplimiento de los 5 primeros años.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Art. 36, punto 3

“La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.”

Devolución de la fianza legal

Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el propietario tiene que solicitar el reintegro de la fianza en el organismo público donde la depositó. Tras esta directriz, procederá a revisar el buen estado del inmueble, así como que no existan cantidades adeudadas (p.ej. suministros) procediendo a la devolución, si esta todo correcto, en  un plazo no superior a un mes.

Ley 29/1994, de 24 de noviembre. Art. 36, punto  4.

“El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Si existe alguna incidencia a la hora de revisar el inmueble el propietario podrá descontar la cuantía de los desperfectos/daños de la fianza justificando al inquilino dichos importes.

Si el inquilino incumple el contrato de arrendamiento, marchándose antes de tiempo, el propietario tendrá derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos, al amparo de lo dispuesto en los artículos 1101 del Código Civil y 27.1 de la LAU, que puede ser la totalidad de las rentas que le queden por percibir hasta finalización del contrato o hasta el momento en el que el inmueble vuelva a ser arrendado.

En consecuencia, el arrendador puede compensar el importe depositado en concepto de fianza legal con la cantidad que podría reclamar en concepto de la indemnización mencionada a la que tendría derecho por el desistimiento anticipado del contrato.

¿Se puede utilizar la fianza para pagar las últimas rentas?

Nunca, pues la fianza, como comentábamos antes, tiene una finalidad específica, como es la de subsanar los posibles daños que la persona arrendataria haya podido causar en el inmueble, por ello el inquilino no puede dejar de pagar bajo el pretexto de que hay compensación de cuantía de rentas con la fianza, pues al arrendador le deja sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en la vivienda arrendada.

Si tienes alguna duda más sobre la fianza,  pregúntanos 😉

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